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八尾市・東大阪市のマンション購入時に「違約」になるケースは

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市・東大阪市のマンション購入時に「違約」になるケースは







違約になるリスク



さて、まずは違約になるリスクから解説します。違約になると、買主は預け入れている手付金を違約金として没収されてしまうというリスクがあるのです。手付金とは、売買契約を結ぶときに売主に預け入れるお金で、そのお金は物件価格に充当されます。


宅建業法上では、「物件価格の20%」が上限なので、3,000万円の物件であれば最大600万円が手付金になります。つまり、買主側の違約になれば、この600万円は違約金として没収となってしまというわけです。

ただ、一般的な手付金額は物件価格の10%、もしくは100万円や200万円などキリの良い数字になることが多いです。とはいえ、それでも高額な違約金であることには変わりありません。


ローンの非承認



さて、購入者側の違約になるケースは、購入者の自己都合のキャンセルです。たとえば、「気が変わった」などで契約を解約すると、もちろん購入者側の違約になります。しかし、気を付けるべきはローンの非承認です。ローンの非承認は「うっかりミス」で購入者の違約となってしまうこともあります。

○ローン審査の流れ


ローンの非承認による違約を知るためには、まずローンの流れを知っておきましょう。
・ローンの仮審査


・仮審査の商品


・物件の売買契約


・ローンの本審査


・ローンの本審査の承認


・金銭消費貸借契約(ローンの本契約)


・ローンの実行(物件の引渡し)


要は、仮審査→売買契約→本審査という流れです。このとき、仮審査に承諾になれば本審査もまず承諾になりますが、本審査に購入者都合で落ちてしまうと購入者の自己都合として違約になります。


○購入者の自己都合


購入者の自己都合で本審査が否決になる場合は以下のケースです。

・転職してしまった


・ほかの借入をしてしまった


要は、借入者の状況が仮審査と本審査で変わる場合に否決になります。また、仮に再度審査をしたとしても、心証は悪くなっているので、審査ハードルは上がっているでしょう。


売買契約から引渡しまでは概ね1~1.5カ月です。そして、銀行の本審査から承認までは2週間程度かかります。つまり、本審査に否決→再審査という流れになってしまうと、仮に再審査に承認しても引渡し約定日に間に合わない可能性があるのです。


そうなると、これも購入者側の違約という扱いになります。購入者は、このローン本審査非承認には十分注意しましょう。



まとめ



このように、売買契約の解約が購入者側の違約になると、手付金の没収という非常に大きなリスクがあるのです。また、上述したローン非承認のケースはそう稀なことでもありません。そのため、購入者側は引渡しまで自分の状況が変わらないように、細心の注意を払いましょう。





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