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夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリット

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリット











単独名義と

共有名義の違いって?

不動産を購入した場合、その名義の登記については「単独名義」と「共有名義」の2種類の方法があります。



単独名義とは、文字通り購入した人1人の名義で登記することです。例えば、夫の名義で住宅ローンを組んで購入した場合、その不動産の登記名義は夫の単独名義で登記されます。



これに対し共有名義とは、1つの不動産を購入する際に共同で出資して購入した場合に、その出資した割合に応じた持ち分で登記することを言います。



例えば、5,000万円のマンションを夫2,500万円、妻2,500万円それぞれお金を出し合って購入した場合、それぞれ2分の1の持ち分で共有名義とします。





共有名義のメリットとは

不動産を共有名義で登記した場合、単独名義の場合にはない次のようなメリットがあります。



夫婦共有名義のメリットとは




メリット1:住宅ローン控除が夫婦それぞれ受けられる



夫婦でマイホームを購入した場合において、共有名義で登記をすると夫婦それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。



・住宅ローン控除とは?


住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度で、減税されるのは所得税と住民税です。夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多いです。



・共有名義で住宅ローン控除を適用する際の注意点


住宅ローン控除を夫婦それぞれに適用するためには、夫と妻が別々に独自の住宅ローンを組むか、夫婦のうちどちらか一方が「連帯債務者」となって住宅ローンを組む必要があります。なお、妻が夫の連帯保証人になって住宅ローンを組んでも、妻の住宅ローン控除は使えないため注意しましょう。





メリット2:相続税の節税



将来、単独名義である夫が死亡して相続が発生した場合、その不動産の評価額がそのまま課税対象となりますが、共有名義の場合は、夫の持ち分に応じた部分のみが課税対象財産のため、単独名義の時よりも相続税が節税できます。



なお、共有する場合のお互いの持分割合は、「その物件を購入するために支出した資金の割合」で決めます。



仮に資金を支出していないのに、共有名義にしたり、支出した金額以上の割合の共有持分で登記してしまうと「贈与」とみなされる場合がありますので注意しましょう。





共有名義のデメリットとは



共有名義にすると、一定のデメリットも生じるため注意が必要です。



共有者全員の同意が必要なため、

財産分与で難航することも


デメリット1:売却がしにくくなる



共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。これが最も問題となるのが「離婚」した際の「財産分与」の時です。



仮に夫がマイホームの売却を希望したとしても、共有名義人である妻が売却を拒否して住み続けることを主張した場合、事実上売ることはできません。



また、どちらか一方の単独名義に変更する場合は、金融機関への連絡と承諾が必要です。当初2人で分けて組んでいた住宅ローンを、一人で負担することになるかもしれません。





デメリット2:相続が発生すると、所有者が増えていき複雑になる



共有名義人の一方が死亡して相続が発生した場合、共有名義人の相続人が複数いると、当初2人の共有名義だったのが、3人、4人とどんどん増えていく可能性があります。



不動産の共有者が増えると、増改築や売却をする際などに共有者全員の足並みがそろわなくなる恐れがありますので注意が必要です。





共有名義の注意点



不動産の共有名義の持ち分については、当事者が自由に決められるわけではありません。原則として共有名義の持ち分は、その不動産の購入に出資した割合に応じて登記をしなければなりません。ですから、仮に夫が自分のお金だけで購入した不動産を妻と2分の1の共有名義で登記してしまうと、夫から妻へ不動産購入価格の2分の1相当額の「贈与」があったと指摘され、贈与税が課税される恐れがあります。


そのため、不動産を共有名義で登記する場合は、実際に購入資金を負担した割合に応じてその持ち分を登記しましょう。





安易に共有名義にすると痛い目にあうことも


このように不動産を共有名義とすると、住宅ローン控除など一定のメリットもありますが、その反面共有名義にしたことによっていくつかのデメリットも発生します。特に離婚をした場合は、共有している不動産の処遇について意見がまとまらないこともあるため注意が必要です。単に税制上のメリットだけを理由に共有名義で登記すると、後でトラブルの原因となる可能性があるため、これらの点を踏まえてあらかじめ夫婦でどのような名義で購入するかよく検討するようにしましょう。




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山田崇

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