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マンション売却時の仲介手数料の計算方法!

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

マンション売却時の仲介手数料の計算方法!





マンション売却時の仲介手数料の計算方法!



マンション売却時に、1番費用がかかるのがこの仲介手数料になります。しかし、そこまで難しく考える必要はないでしょう。


なぜかというと、大体の不動産屋は、法律で定められている最大の手数料となるからです。それは、不動産側としてはその仲介手数料以外は利益がなく、広告をうつ資金や、人件費などもその仲介手数料から出費するので、商売として成り立たなくなってしまいます。最大の値段の計算方法さえおさえておけば、下がることはあってもあがることはないでしょうから。複雑に考えることはないのです。


では、決められている最大の計算方法をみていきましょう!


 

200万以下・・・手数料(5%+消費税)

201万~400万・・・手数料(4%+2万+消費税)

401万以上・・・手数料(3%+6万+消費税)




仲介手数料においての注意点、知っておくべき事!



確かに最大の金額は、上記で説明した計算方法を基に算出されます。しかし厳密にいうと、最大であってそれ以下の値段だったらいくらにしようが問題ないわけでもあるので、正式にこの値段という決まりはないわけです。



なので、最終的に自分の手元にどれくらいの金額が入るのか?というところで判断するのが、分かりやすくていいといわれています。



売却時のどのタイミングで、仲介手数料を支払うのかというと、何通りかのパターンがあるのです。契約が成立した時点で支払うパターンや、決算時に支払うパターン、売りに出した時点で半分の金額を払い、契約成立時や決算時に残りの半分を支払うパターンなど、が存在しています。



その他にも分割払いなどにも対応している不動産会社もあるので、その辺も確認しておくといいでしょう。1番おさえておきたいところは、仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約が決まっていないのであれば途中でキャンセルしても払う必要がないというところです。



問題もおきやすく高額な金額になるので、大きく損をしないように、よく覚えておくべきですね。契約完了以降のキャンセルについては、細かく決められたものがありますので、注意してください。どうしても困ってしまった場合は弁護士などに相談するのも、大切な手段です。



いくら値段が決まっていないといっても、無理な値引きなどは避けるべきでしょう。不動産会社としては、仲介手数料が唯一の収入源なのです。



これを無理に値下げしてしまうと、その物件に対してかける費用をその分おさえないといけなくなってしまうので、売れない原因を作ることになってしまいます。



売れない期間が長引けば、この物件は何かあるのかもと、買い手側の警戒心を強めてしまうので、どんどん売れなくなっていくことでしょう。しかし、明確な理由があれば相談してみるのは大事なことですので、そこは応相談といったところですね。



ここまでにも説明したとおり、もろもろの経費は仲介手数料でまかなわれるものです。なので、広告費などの名目でお金を余計に請求してくるような場合はよく注意しましょう。



契約内容はよく確認し、どうしてもおかしい場合は、1人で悩まずに専門家に相談することをおすすめします。中には、仲介手数料無料をうたっているが、別の名目でお金を取ろうとする悪質な会社もあるので、契約時には自分が払うお金が一切ないのか?と強く釘を刺しておきましょう。



手数料が安いということだけで判断するのは、非常によくないことです。実際、手数料を下げようとするよりも、マンション自体を高くすることに力を入れるべきでしょう。



1000万のマンションを売却するのであれば、手数料を少しでも値引くよりマンション自体50万値上げできればそっちのほうが自身の利益は大きくなります。



普通に計算して見れば分かることですよね。そして、そのコツとしてはやはり周辺の相場を調べたり、何社か複数の会社に査定をしてもらったり、ある程度の努力が必要です。どんなかたでも、1万でも高く売却したいですよね。妥協せずに頑張りましょう!



特に気をつけておきたいのは、囲い込みといわれているものです。不動産会社の販売方法の手段は3種類あります。片手、両手、あんこといわれる3種類です。


仮に5000万のマンションを取引したと仮定して例をみてみましょう。



片手・・・売主と買主が別の会社で収支も半分
売り担当のA社(収支1,716,000円)
買い担当のB社(収支1,716,000円)


両手・・・売りも買いも一つの会社で担当する
売り買い担当のA社(収支3,432,000円)


あんこ・・・売りを2社で担当したパターン
売り担当のA社(収支858,000)
売り担当のB社(収支858,000)
買い担当のC社(収支1,716,000)



これをみれば一目瞭然ですが、不動産会社としては、なるべく両手にして利益をあげたいわけです。例えば、A社が売りに出している物件をネットなどの広告をみて、興味を持ったお客さんがB社にいくとします。



この流れで契約成立した場合、買い担当はB社になるのですが、それは困るとA社がB社からの下見などの相談時に、実際はいなくても別にお客さんがいると断ってしまうようなことを囲い込みといいます。囲い込みは、売り手側に多大な迷惑をかけるので法律上禁止されているのです。



それでも、現実なかなか対処しきれない部分もあるでしょう。なので、他に問題も見当たらないのになかなか買い手がみつからない、などおかしいと思ったらどのように販売促進しているのかなどを聞いてみたり、多少行動に移してみるのも有効ですね。



そして、まずやっておいたほうがいいのが、公益社団法人によって管理されている会社同士の情報交換専用サイトであるレインズに広告を出してくださいとお願いすることです。この要求に渋るようなところは到底信頼には足らないでしょう。


マンションのような物件の取り扱いとなると、営業マンにもそれなりのスキルが求められます。



基本的に営業マンは正確さ、迅速さ、丁寧さが求められるとよく耳にしますが、このような取引の場合は交渉力も非常に大切となってきます。なので、それぞれの能力が自分からみて安心して任せられるか、よく見極めましょう。




マンションを売却するなんて、余程のかたでもなければ一大イベントですよね。そんな大きな問題を失敗や後悔などを残さずに、少しでも気持ちよく乗り越えるため、必要なことは妥協せずにきちんと調べ、準備しましょう。



ちょっとした妥協や、詰めの甘さが大変な損害を生むかもしれませんので、徹底的に、万全の体制で売却に挑みましょう!



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山田崇

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